領展貴嗎?

領展自從上市以來，股價長期向上，今天股價直達$99，相信很快會變紅底股。領展的股價不斷創新高，有不少人覺得股價略貴，現在試用DDM(Dividend Discount Model)，即利用股利估值方法為領展估值。

DDM公式: P=Div/(R-g)

*P=股價現值(折現後的估值), Div=下年年底的股息, R=折現率，g =股息增長率

歷史股息:(港元)

2008 $0.7915
2009 $0.915
2010 $1.010
2011 $1.2071
2012 $1.375
2013 $1.556
2014 $1.752
2015 $1.920
2016 $2.189
2017 $2.382
2018 $2.589

若考慮2008-2018的股息複合增長，數字大概為12.5%，但最近幾年已有下降。
因此參考了2013-2018年，g =10%，股息最近5年每年大概以10%複合增長。

R=無風險回報率+beta*(市場期望回報-無風險回報率)
無風險回報率=1.97%(參考最新10年期政府債券利率)
beta=0.48
市場期望回報 = 8%(恒指近十年連股息回報率)
R=1.97%+0.48(8%-1.97%)
R=4.864

由於R<g，以上求R的公式並不合用，若考慮R是再投資的機會成本，10%是一個合理數，因為這是一個合理的投資回報。
考慮到領展股息增長率的下降趨勢，現假設領展在2019-2023 五年將維持10%股息增長，之後全以5%增長(參考其他reits加上保守調整)。算式分為兩部分:
第一部分
            股息   現值
2019    2.848   2.589
2020    3.313   2.589
2021    3.446   2.589
2022    3.791   2.589
2023    4.169   2.589

由於R=g, 因此首5年股息總共現值為$12.945。

第二部分

P=Div/(R-g)

*Div=2024年股息(4.169*1.05)，R=10%, g =5%

P=4.3775/(10%-5%)
  =$87.55

第一、二部分相加

總計現值:87.55+12.945=$100.5


現時$99.2元股價大概在合理價位，以上只是粗略估值，包含不少假設，請多多指教。